|
Пазарът на имоти има шансове да тръгне нагоре
Интервю на Виктория Бонева - Директор регионално развитие в България на www.domaza.bg
DomaZa е портал за имоти в цял свят. Защо избрахте да стъпите в България в момент на стагнация на пазара?
Какво е различното в портала? С какво смятате, че ще спечелите повече потребители и клиенти? Клиентите могат да избират измежду атрактивни предложения от цял свят на водещи агенции в сферата на недвижимите имоти. Чрез разширеното търсене те могат да намират имоти директно от строителна или инвестиционна комания, банка или частни лица без посредник. Агенциите за недвижими имоти имат възможността да таргетират клиенти не само от България, но и от чужбина, което увеличава броя потенциални купувачи и вероятността за продажба или отдаване под наем е много по-голяма. Предлагаме и опцията за създаване на профили на брокери, чрез които те сами могат да публикуват обяви. На строителните фирми, които предлагат комплекси за продажба, предоставяме уникална система, чрез която могат да публикуват подробни данни за всеки един апартамент от комплекса като подоферти с цена, площ, количество стаи, план, а също да отбелязват кои апартаменти са свободни, резервирани или вече продадени. Това значително улеснява процеса на публикуване, съкращавайки времето за качване на обявите една по една. На самостоятелните брокери и малките агенции, които искат да се развиват в сферата на недвижимите имоти предлагаме собствен сайт от типа www.mysite.com. Чрез нашата Домаза База, представляваща специализирана база от данни, в която се съхраняват одобрени от екипа на ДомаЗа недвижими имоти, добавени от потребители с Pro акаунт, малките фирми и предприемачи имат възможност да разширят бизнеса си. Компаниите с Pro акаунти, както и имотите, добавени от тях, са проверени от нашия екип и фирмите могат да разчитат на тях. След сключване на партньорски договор с дадената компания самостоятелните брокери могат да предлагат нейните имоти, да им изпращат клиенти и да получават печалба. Стремейки се винаги да удовлетворяваме потребностите на нашите ползватели, ние от Домаза постоянно търсим начини да подобрим функционалността си. В тази връзка сме първият Портал за имоти в България, предлгащ нововъдения като: търсене на имоти в близост до метростанции за гр. София или директно търсене на имоти от Банки.
Как българският пазар премина през имотната криза, спрямо другите европейски държави? Факт е, че част от агенциите за недвижими имоти фалирахи или свиха дейността си, чуждестранните предприемачи изтеглиха инвестициите си от България и ги пренасочиха към други държави, в търсене на по-добра ликвидност, а местните строителни фирми замразиха обектите си. Причини за мъчното преминаване на страната през периода на икономическа криза са цялостно влошаване на бизнес климата в страната и слабата способност на българските фирми, да издържат на конкуренцията на силно субсидирания бизнес в ЕС. Понастоящем се забелязват няколко основни тенденции в сектора на недвижими имоти, които дават повод за положителни прогнози и оптимистични нагласи за стабилизация на имотния пазар. Най-активни в покупко-продажбите на вторичния пазар през 2013г. ще продължават да бъдат българските граждани, особено в нискоценовия сегмент. Паралелно с това продължава да нараства чуждестранния интерес, особено от страна на руски купувачи, не само към ваканционни и морски имоти, но и към слелски къщи и вили. Бавните темпове на покачване на цените в резултат от икономическата и финансова криза, атрактивните банкови предложения за ипотечно финансиране и въвеждането на не толкова строги изисквания при отпускане на кредити за чужденци са предпоставка за преодоляване на стагнацията и нарастване на обема от сделки с недвижимо имущество.
За периода след 2008 г. имаше ли пазар в световен мащаб, който се разви и нарасна спрямо предишните години?
Коя е страната в момента, където може да се направи най-сигурната и доходна инвестиция? Най-рентабилен в момента е пазарът на недвижими имоти в Бразилия. Строителният сектор е в подем. Годишно цените на имоти нарастват с около 20%. Основните фактори, които стимулират пазара са икономическия растеж, политическата стабилност, зараждащата се средна класа, повишените доходи и покупателната способност. В същото време кредитите стават все по-достъпни. Огромен тласък на чуждестранния интерес към имоте в страната дадоха и две важни предстоящи събития - домакинството на Световното първенство по футбол през 2014г. и Олимпийските игри през 2016г. Турският пазар също е един от бързо и динамично развиващите се. Туризмът благоприятства не само икономическия просперитет на страната, но и увеличаването на чуждестранния интерес към инвестиции в недвижимо имущество.
Кои имоти пострадаха най-много от кризата? В следствие от кризата почти напълно замря и пазарът на селски къщи. След като англичаните, които бяха главни купувачи в този сегмент, се отдръпнаха от българския пазар, цените паднаха с почти 60%. Липсваше интерес дори към тези, намиращи се на минути път от по-големите градове, поради лошата инфраструктура и зле развития транспорт. Най-слабо засегнати останаха офис и търговските площи. Редукцията на цените при тях е около 30%. Но и там се наблюдават много фалити, а мащабни търговски обекти извън София са замразени.
А сега пазарът у нас накъде ще тръгне – цените стигнаха ли дъното или може да станем свидетели на още спадове? Интересно явление е, че цените започват все повече да отговарят на критериите „справедлива“ и „равновесна“ пазарна стойност. Купувачи и продавачи идентифицират взаимно потребностите си, чрез което се намалява дисбаланса между търсене и предлагане. От една страна притежателите на недвижимо имущество са по-реалистични и обективни относно стойността на предлагания имот, а от друга -купувачите търсят не само изгодни, но и качествени предложения. Характерна тенденция е, че пазарът на наеми е много по-динамичен в сравнение с предходни години. Специалисти отчитат и нарастнала активност на пазара на луксозни имоти във високия ценови сегмент. Това се дължи на платежоспособността на чуждестранните купувачи и факта, че в повечето случаи те не зависят от банково кредитиране.
Какви бяха грешките на прехода? Поучиха ли се инвеститорите от тях? Проектите се строяха без предварителна визия и планиране, без съблюдаване на стандартите. Заобиколен от лоша инфраструктура, дори и най-качественият обект губи от стойността си. Инвестираше се много повече в реклама и медийни изяви, отколкото в самите проекти. Включването на общи части в цената на жилището, некачественото строителство, измамите с апартаменти „на зелено”, некоректната препродажба на един и същи имот на няколко лица поставяше купувачите в неизгодна позиция. Това отблъсна много инвеститори от българския пазар. Работеше се не за създаване на стойност, а за реализация на количества. Наливаха се пари в непроучени проекти. Докато съседните Турция и Румъния инвестираха в производствени и логистични бази, ние вложихме усилия и ресурс основно в жилищния сектор, който създава предпоставки основно за търговия, а не за дългосрочно развитие. Друга грешка е навлизането на банките като основен фактор на пазара на недвижими имоти в България. Разбира се, без тях не може. Но не се предложиха действително гъвкави схеми за финансиране, не се допуснаха други играчи на пазара на финансов ресурс. Банките диктуваха пиковете и спадовете и съвсем логично, когато решиха да се оттеглят, бранша много бързо потегли към дъното. След края на имотния балон настъпи отрезвяване. Очакват се промени и равносметки. Но дали ще се случат и до какви практически изменения ще доведат, предстои да разберем.
Какъв клиент е българския потребител? Научи ли се да различава качеството? Често се подценяват разходите при теглене на кредит. Малцина са тези, които са планирали заема си спрямо възможността да изгубят работата си или да понижат приходите си от заплата. Пренебрегват се и огромните количества документи и споразумения в писмена форма, които обикновено съпътстват имота. Не се четат внимателно, а обикновено те са подготвени от продавача и защитават изцяло неговата позиция и интерес. Друг проблем на българския потребител беше подценяването на необходимостта от задълбочена и професионална проверка на вещноправния статут на имота. Обикновено клиентите се доверяват на електронна справка от Агенция по вписванията, която може да е технически непълна. Все пак, брокери твърдят, че напоследък българските купувачи са станали много по-разумни във финансовите начинания по придобиване на собствен дом. Дисциплиниращ фактор се е оказала кризата, както и натрупаният вече над десетгодишен опит в сферата. Имотите се оглеждат и преценяват по-детайлно. Все повече се обръща внимание на качеството на изпълнение и проектиране, местоположение, околна среда, инфраструктура и т.н. Промяна има и по отношение на нагласата към консултанти и професионалисти в сферата на недвижимите имоти.
Кой е най-търсеният в момента имот? Кои са основните купувачи и все още ли купуват с цел инвестиция? Най-търсените в момента имоти са двустайни апартаменти с площ от 50 до 80 кв.м., които се купуват за собствено жилище. Купувачите са основно българи, предимно млади хора, в активна възраст, които търсят първи дом или искат да се преместят в по-голям. Обикновено едностайни апартаменти или студия движат търсенето при ваканционните имоти, в ски-курорти или по крайбрежието, и по-рядко в големите градове. Купувачите залагат преди всичко на апартаменти в работещи комплекси, където по-лесно се отдава под наем, а отстоянието от брега или ски пистите не е в такава степен решаващ фактор, както по-ниската цена. Главни играчи на имотния пазар с ваканционни имоти са предимно руснаци - млади семейства и хора в пенсионна възраст. Техният интерес е насочен най-вече към морските курортни градчета, където се предлага тих и спокоен живот.
Каква ще е съдбата на изоставените и недовършени ваканционни имоти? Ще се превърне ли България във втора Испания и ще започне ли замяна на бетонните хотели със зеленина? Повишеното търсене стимулира строителните предприемачи и те насочиха инвестициите си основно във ваканционния сектор. Това доведе до пренасищане на определени локации със сгради, до раздуване на предлагането, но и до понижение на качеството на околната среда и инфраструктура, в добри курортни дестинации като Слънчев бряг, Несебър, Равда, Златни пясъци, Банско и Боровец. За съжаление, големият строителен бум съвпадна по време с момента, в който англичаните се оттеглиха масово от пазара. Много от сградите и до днес стоят недовършени, а шанс за наистина рисковите инвестиции – самостоятелни комплекси вън от населените места, почти липсва. Колкото и парадоксално да звучи, по документи по крайбрежието ни няма нито една незаконна сграда, включително и десет етажните мастодонти, издигнати върху дюни или плажна ивица. Шансът за излизане от ситуацията и стимулиране на пазара на ваканционни имоти е по-скоро в предприемане на наистина сериозни мерки. Те трябва да са плод на съвместни усилия от страна на държавата и на инвеститорите, и да целят изграждане на по-добра инфраструктура, облагородяване на средата и разширяване на съпътстващите услуги. Вариант е да се привлекат като купувачи на второ жилище по-състоятелните българи от чужбина.
Кой е сегментът, който все още търпи развитие? Големи са очакванията във връзка с производствения сектор, който респективно ще стимулира и пазара имоти в частта земеделски земи, индустриални и логистични площи. Новите логистични бази, които излязоха на пазара са недостатъчни. Според специалисти бъдещето на този бранш е в строителството на сгради по поръчка, основно за чужди компании. Интересът към земеделски земи се засили значително в последните три години и е явление, характерно не само за България. В последните години на пазара се включиха както големи играчи, които окрупняват парцели, така и дребни инвеститори, които възприемат вложението в земя като добра възможност за капиталови печалби и допълнителен доход от аренда. В резултат, една трета от наличните площи - 9 млн. дка са в ръцете на земеделски производители и в активите на фондовете. Цената й е пряко обвързана с дългосрочните печалби и субсидии в земеделието. Средната в момента е около 250 евро на дка, но прогнозите са до 2016 г. да достигне 400 евро/дка. Интервюто е направено с любезното съдействие от страна на stroimedia.bg
По-стари новини
|
|